自己卖房，到底要交哪些税
关键就两句：房子满两年，卖方免增值税；满五年且是家庭唯一住房，卖方免个人所得税。不满足这两条的，按差额或核定方式计算。
常见的「满五不唯一」（满五年但不唯一）：增值税照免，个税要交——按核定 1% 或差额 20%，两种算法可以比选，取更省的一种。具体金额以税务部门核定的计税依据为准。
二手房税费试算
填成交价、建筑面积（想对比个税的两种算法，再填「原购入价」），然后选买方套数和卖方持有年限，先看明白这笔钱分别落在谁身上。规则与小程序「直连平台」里的试算器是同一套，结果仅供参考。
换购退税：出售自有住房后 1 年内在同一城市范围内重新购房，可申请退还已缴个税（政策窗口 2026-01-01 至 2027-12-31，以税务部门最新公告为准）。
一、先分清：谁交什么
| 税种 | 谁交 | 基本规则 |
|---|---|---|
| 增值税 | 卖方 | 持有满 2 年（含）免征；不满 2 年按征收率计征 |
| 个人所得税 | 卖方 | 满五唯一免征；否则按差额 20% 或核定征收 |
| 土地增值税 | 卖方 | 个人销售住房暂免征收 |
| 印花税 | 双方 | 个人销售、购买住房暂免征收 |
| 契税 | 买方 | 按家庭住房套数与面积分档，1% / 1.5% / 2% / 3% |
二、卖方：增值税
| 情形 | 处理 |
|---|---|
| 持有满 2 年（含）以上 | 免征增值税 |
| 持有不满 2 年 | 按 3% 的征收率全额缴纳增值税。依据《财政部 税务总局关于个人销售住房增值税政策的公告》（财政部 税务总局公告 2025 年第 17 号），自 2026 年 1 月 1 日起施行，不再区分普通与非普通住宅、不设地域差异；此前按 5% 征收 |
注意：增值税还牵连着城市维护建设税、教育费附加等附加税费，通常以增值税额为计税依据。试算器按增值税额的约 6% 估算附加税费；这些细节由税务部门统一核算，办理时窗口会一并给出。
依据原文：财政部 税务总局公告 2025 年第 17 号 · 全文
三、卖方：个人所得税
这是自主交易里最容易算错的一项。规则分两层：
第一层：满足条件直接免征
个人转让自用 5 年以上、并且是 家庭唯一生活用房 的，取得的所得免征个人所得税。这就是常说的"满五唯一"。
常听到的"满五不唯一"是什么
房子满了 5 年、但不是家庭唯一住房，实务里就叫 "满五不唯一"。它的待遇是：增值税照常免征（满 2 年就免，与"唯一"无关），但个人所得税要交——按核定 1% 左右，或按差额 20%，两者比选。
换句话说，"满五"管的是"要不要交个税"里的时间条件，"唯一"才决定能不能全免。上方试算器选「满 2 年」这一档，对应的就是"满五不唯一"（它同时覆盖"满二不满五"）；选「满五唯一」才是免征档。
第二层：不满足时怎么算
| 方式 | 算法 |
|---|---|
| 差额征收 | （转让收入 − 财产原值 − 合理税费）× 20%。能提供完整、准确的房屋原值凭证时适用 |
| 核定征收 | 按住房转让收入乘以核定比例征收，各地核定比例不同，常见为 1% 左右。未能提供完整原值凭证时由税务机关核定 |
计算时，计税依据通常取"核定计税价"与"合同价"两者中的较高者，所以把合同价写低并不会减少税负，反而可能带来其他风险。
两种算法怎么选：对比与推荐
同一套房、同样的持有年限，两种算法都合法，可以选更省的一种——前提是能提供原购房发票等原值凭证（拿不出原值，就只能按核定 1%）。
| 情形 | 用哪种更省 |
|---|---|
| 涨幅较大 卖出价明显高于买入价 | 核定 1%。差额越大，按 20% 越吃亏；而且不用找原购房发票 |
| 涨幅很小，甚至亏本卖 | 差额 20%。差价小则税额小；亏本卖出时差额为负，个税为 0 |
| 原购房发票丢了 / 查不到原值 | 只能按核定 1%，由税务机关核定 |
推导：差额 20% ＜ 核定 1%，等价于（卖出价 − 原购入价）＜ 卖出价 × 5%。
举例：买入 500 万、卖出 520 万，增值 4% ⇒ 差额 20% 是 4 万元，比核定 1% 的 5.2 万元省 1.2 万元。
四、买方：契税
| 买方家庭住房情况 | 面积 | 税率 |
|---|---|---|
| 家庭唯一住房 | 140 ㎡ 及以下 | 1% |
| 140 ㎡ 以上 | 1.5% | |
| 家庭第二套住房 | 140 ㎡ 及以下 | 1% |
| 140 ㎡ 以上 | 2% | |
| 家庭第三套及以上住房 | — | 3% |
家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女。依据《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》（公告 2024 年第 16 号），上述分档自 2024 年 12 月 1 日起执行；契税法定的基础税率是 3%，1% / 1.5% / 2% 属于现行优惠税率。
依据原文：财政部 税务总局 住房城乡建设部公告 2024 年第 16 号 · 全文
五、年限怎么算
"满 2 年""满 5 年"的计算起点，一般以房屋产权证或契税完税证明上注明的时间为准，按孰先原则确定——哪一个时间更早，就从哪一个起算。这一条对很多早年买房、晚办证的家庭很有用。具体以税务部门审核口径为准。
六、换购住房可以退个税（有时间窗口）
该政策有明确的截止日（2027 年 12 月 31 日）与适用条件，到期是否延续以税务部门最新公告为准。
七、举一个例子（说明用，不是测算结果）
假设：杭州一套住宅，转让收入 300 万元，卖方持有满 2 年但不满 5 年、且不是家庭唯一住房；买方为家庭首套、面积 140 ㎡ 以内。
| 项目 | 由谁承担 | 说明 |
|---|---|---|
| 增值税 | 卖方 | 满 2 年，免征 |
| 个人所得税 | 卖方 | 不满足满五唯一，按差额 20% 或核定征收，以税务核定为准 |
| 契税 | 买方 | 首套且 140 ㎡ 以内，约 1% 即 3 万元（以核定价为准） |
| 中介服务费 | — | 自主成交时不发生。若通过经纪机构成交，通常为房款的 1%–2.5%，300 万即 3 万–7.5 万 |
八、自己卖房，税费上会不会吃亏
不会，而且这是很多人被绕进去的地方：
- 税费是税法规定的，跟你找不找中介无关。同一套房、同样的持有年限与家庭情况，自己办和委托经纪机构办，税是一样的。
- 中介服务费不是税。它是商业服务费，国家没有强制标准，也不作为税费列支。两者性质完全不同。
- 留意"费用叠加"。经纪服务中，除了按成交价计收的那笔费用，还可能出现贷款服务费、过户代办费、评估费等名目，这些是商业收费，与税费无关，谈的时候要问清是否已包含。
页面上方的试算器只是按公开规则做的演示，不作为计税依据；平台不代办缴税、不代办过户，也不经手房款。税费请以税务部门核定为准，办理请通过电子税务局、办税服务厅、不动产登记机构等政务渠道。