买房不找中介，自己办要跑哪些环节？

大致七件事：看房前查清房屋权利状况、谈价与交付定金、签订合同（正式合同以不动产登记部门网签系统内双方签署的为准）、安排房款走监管或提存渠道、办理贷款（如需）、缴税与过户、交房交割。其中网签与过户在政务窗口办理，窗口服务本身不收费；平台不代办网签、不代办过户。

买方主要要交什么税？

买方主要涉及契税，按家庭住房套数与房屋面积分档：家庭唯一住房 140 平方米及以下 1%、以上 1.5%；家庭第二套住房 140 平方米及以下 1%、以上 2%；第三套及以上 3%。个人销售或购买住房暂免征收印花税。增值税、个人所得税的法定纳税人是卖方。具体以当地税务部门核定的计税依据与窗口测算为准。

定金交多少、能不能退？

定金金额由双方约定，但没有约定或约定不明时，法律上有上限规则，建议直接写清金额与性质（是定金还是订金）以及违约后果。定金的作用是双向约束：支付方违约，定金不退；收受方违约，应当双倍返还。把「什么情况下退、什么情况下不退」写进书面文件，比事后争论有用得多。

房款应该怎么付给对方？

不要直接把房款打进对方个人账户。优先按当地可用渠道把钱存入与买卖合同对应的监管账户：政府监管专户、监管银行账户或公证机构提存账户。当地确实没有监管渠道时，把钱拆到交易节点支付——网签备案后付首期、过户受理后付中期、领到新产权证当日付尾款，核心是拿到新产权证之前不付全款。

卖方还有没还完的贷款怎么办？

先问卖方的贷款银行能否办理带押过户。带押过户通过新旧抵押权分段衔接，实现借新贷、办过户、还旧贷的闭环，卖方不必先筹钱结清贷款、解除抵押。是否可办、怎么办，以当地不动产登记机构与贷款银行口径为准。

交房时买方要核对什么？

建议对照《房屋交接单》逐项过：水电燃气与物业费是否结清、家具家电与附属设施是否与清单一致、钥匙门禁车位是否移交、户口是否已迁出。交房当天现场抄录水电气表读数并双方签字，是成本最低、最能减少后续扯皮的一步。

买房自己办：从看房到拿证，买方要做哪些事

最后更新：2026-10-15

先把结论说清楚：买房这件事，政务环节本来就直接受理个人办理——网签与过户在不动产登记（政务）窗口办，窗口服务本身不收费，不是必须由经纪机构代办。

买方真正要自己做的是七件事：查清房屋底细 → 谈价交定金 → 签合同 → 安排房款怎么走 → 办贷款（如需）→ 缴税与过户 → 交房交割。

其中最不能省的只有三件：查一次房屋权利状况、房款走监管或提存渠道、拿到新产权证之前不付全款。

一、先分清：哪些能自己办，哪些本来就不是"代办"能解决的

先把"自主交易"的范围说清楚，可以避免两种误解。

环节	谁办、要不要花钱
网签备案、过户登记	在不动产登记（住建）政务窗口或政务线上渠道办理，窗口服务本身不收取中介性质的费用；不动产登记涉及登记费等规费，按国家和当地规定执行。
缴税	通过电子税务局、办税服务厅等税务渠道办理，由税务部门核定计税依据。买方缴契税，卖方缴增值税与个人所得税。
资金监管 / 提存	由当地具备相应资质的机构办理：政府监管专户、监管银行账户，或公证机构提存账户。各地安排不同，以当地口径为准。
产权尽调（查档）	到不动产登记窗口或当地政务 App 的权属查询功能办理。这一步务必本人做，不要只听对方说。
贷款	由买方与银行之间办理。带押过户等特殊业务按当地银行与登记机构口径。

一句话：中介在交易里的价值主要是"带看 + 撮合 + 跑腿"，而不是"能不能办成"。能不能办成取决于窗口受理与材料齐不齐——这三件事你在窗口都能问到答案。

二、看房前：先查清这栋楼的底细（这一步最不能省）

房子看得再满意，也要先把下面这些查一遍。有些可以自己在政务 App 上查（权属查询），有些必须由权利人配合或到窗口查档。

查什么	为什么要查
抵押	有没有未结清的按揭或抵押。有抵押的房子，过户前要处理抵押权（结清解押，或走带押过户）。
查封、行政限制	被法院查封或存在其他限制的房屋无法过户。这一项要放到最先查。
居住权	房屋如为他人设立了居住权，会直接影响你入住与处置，必须提前确认。
共有与婚姻状况	是不是多人共有、配偶是否同意出售。共有人未同意的交易存在被撤销的风险，签约时应让权利人都到场或出具授权。
房屋是否在租	存在在租租赁合同时，按"买卖不破租赁"，租期内的租约对买受人继续有效。签约前问清并要求书面说明。
欠费与户口	物业费、水电燃气有没有欠缴；户口是否已迁出。这两项通常在交房环节结算与确认，但要提前谈好。
房屋状况与附属设施	实际查看房屋与家具家电、附属设施（车位、储藏室、装修）是否与挂牌描述一致。建议实地查看并拍照留存。

提醒：任何"线上产权核验"或第三方核验，都只能是辅助参考。房屋真实的抵押、查封、共有与权属状况，以不动产登记机构的查档结果为准。不要把第三方核验结果当作付款依据。

三、谈价与定金：怎么给、写什么

谈什么：成交价、定金金额、签约与过户时间、交房时间与条件、随房交付的家具家电与附属设施、税费由谁实际承担（法定义务不因约定而转移，但实务中可协商由谁出钱）、违约后果。
怎么给：定金建议走转账并保留凭证，尽量不付现金；大额定金尽量纳入监管或提存渠道一起处理。
写清楚性质：写明是「定金」还是「订金」、什么情况下退、什么情况下不退。定金具有双向约束力：支付方违约不退，收受方违约应双倍返还。

一个实用习惯：把"我们谈好的主要条款"先写成一份交易条款草稿，双方确认后再去办正式合同。草稿的作用不是替代正式合同，而是把口头承诺变成白纸黑字，避免到窗口才发现各说各话。

四、签合同：正式的那一份，以网签系统里的为准

二手房交易里会涉及两份东西，别搞混：

文件	性质与作用
意向合同 / 交易条款草稿	把价格、定金、时间节点谈定并书面化；部分城市支持意向合同网签，签约后房源可被系统锁定，有助于防止一房二卖。
存量房买卖合同（正式）	以不动产登记部门网签系统内双方签署的合同为准，并办理网签备案。任何第三方提供的合同文本都只是草稿，供核对与谈定条款使用。

各地政务部门通常发布有《存量房买卖合同》示范文本。用政府发布的示范文本作底稿，条款写得更清楚，也能减少扯皮。本平台原样提供浙江省的示范文本，可直接下载 →

五、钱怎么付：优先监管或提存，实在没有就拆到节点

这是买方最关心的一步。做法按优先级排：

渠道	怎么用
① 当地资金监管	问当地不动产登记或住建（住保）窗口：个人自行成交的二手房，房款能不能走政府监管专户、收不收费。
② 监管银行 / 政银合作账户	问你自己的贷款银行：「个人自行成交的二手房，你们能不能做交易资金监管、收不收费」。部分城市的资金监管由银行与双方签订监管协议。
③ 公证机构提存	资金进公证处开在银行的专用账户；公证处是中立第三方、不是中介。费用通常按标的额阶梯计收，去之前先问清标准。
④ 以上都办不了	按节点付款：网签备案后付首期 → 过户受理后付中期 → 领到新产权证当日付尾款。

两条铁律：① 拿到新产权证之前不付全款；② 任何情况下不要把全款打进个人账户。另外，凡需要汇款的账户，都应当自己到账户开立方（银行、公证处或政务窗口）核实账户名称与账号，不要以对方发来的截图作为付款依据。

不确定你所在城市有没有监管渠道？看这份《当地没有政府资金监管账户，房款怎么走》的 5 步建议 →

六、税费：买方主要交契税，怎么算

买方家庭住房情况	面积	税率
家庭唯一住房	140 ㎡及以下	1%
家庭唯一住房	140 ㎡以上	1.5%
家庭第二套住房	140 ㎡及以下	1%
家庭第二套住房	140 ㎡以上	2%
家庭第三套及以上住房	—	3%

家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女。契税法定的基础税率是 3%，上表中的 1%／1.5%／2% 属于现行优惠税率（依据财政部、税务总局、住房城乡建设部 2024 年第 16 号公告，自 2024 年 12 月 1 日起执行）。

个人购买住房暂免征收印花税；增值税与个人所得税的法定纳税人是卖方。实务中双方可以就"谁实际出钱"另行协商，但法定义务不因协商而转移。具体金额以税务部门核定的计税依据与窗口测算为准。完整的税种与算法比选 →

七、贷款：什么时候申请，能不能"带押过户"

申请时点：需要按揭的，建议在签约后、过户前尽早向银行提出申请并完成预审，避免因额度或资格问题导致交易中断。贷款审批通过后，按银行与登记机构的流程衔接放款与过户。
卖方还有未结清贷款：先问卖方的贷款银行能否办带押过户。带押过户通过新旧抵押权分段衔接，实现「借新贷 → 办过户 → 还旧贷」的闭环，卖方不必先筹钱解押，能省掉过桥成本。多地已开展该业务。
房款与贷款一起走监管：涉及按揭时，贷款资金通常与首付款进入同一监管账户按约定划转，具体以当地监管安排为准。

八、过户与交房：最后两步别松劲

缴税与过户登记。按税务部门核定缴税后，到不动产登记机构办理转移登记，领取不动产权证书（多地已发电子证照）。过户受理与放款/划转尽量安排在同一天、同一窗口完成。

交房交割。对照《房屋交接单》逐项核对：房屋现状、家具家电与附属设施、钥匙门禁车位、水电燃气与物业费结清情况、户口迁出确认。当天现场抄录水电气表读数并双方签字，是最省事、最管用的一步。

留好全套凭证。合同、网签备案凭证、完税凭证、过户受理回执与不动产权证、资金划转记录、交接单，建议按时间顺序归档留底。

九、三个必做动作（能挡掉大多数风险）

查一次房屋权利状况。抵押、查封、异议登记、居住权——到不动产登记窗口或政务 App 的权属查询查一遍。查到问题，后面都不用谈。
监管账户自己核实，不看截图。到账户开立方确认账户名称与账号是真实的监管账户，而不是个人账户。
过户与放款同日同窗。把"过户受理"和"资金划转"尽量压在同一天完成。

本平台在这里做什么：提供实名与产权一致性核验、交易条款草稿生成、区块链存证与司法证据包等工具，帮你把约定写清、把凭证留好。
不做什么：不带看、不居间、不议价、不抽佣；不经手房款、不提供资金监管、不代办网签、不代办过户、不代报税。平台不是交易的买方或卖方，也不是合同签约主体。

十、常见问题

Q：买房不找中介，自己办得下来吗？

A：可以。网签与过户本来就在政务窗口办理、窗口服务不收费。需要你自己多花时间的是"把材料备齐、把节点盯住"。网签、过户、缴税请通过不动产登记机构、住建部门、税务部门等政务渠道办理。

Q：买方的税费是不是都由买方出？

A：法定纳税人是分开的：契税由买方缴，增值税与个人所得税由卖方缴。实务中双方可以就"实际由谁承担"协商，但法定义务不因协商而转移。具体以税务部门核定为准。

Q：定金交多少合适？

A：金额由双方约定，请在书面文件里写清金额、性质（定金／订金）与违约后果。定金具有双向约束力：支付方违约不退，收受方违约应双倍返还。没有约定或约定不明时另有法律规则，因此"写清楚"比"给多少"更重要。

Q：对方是中介，但说是"帮朋友卖"，能信吗？

A：不看说法，看证件。建议核对挂牌人身份与不动产权属证书权利人是否一致，并要求权利人本人到场签署。若实际是机构在居间，你付出的对价性质会变成居间服务费，与自主交易的成本结构完全不同。

Q：房子有抵押，还能买吗？

A：可以，但要处理抵押权。两条路：卖方先结清贷款、解除抵押再过户；或走带押过户。具体能否办理，问卖方的贷款银行与当地不动产登记机构。

Q：网上说"必须找中介才能过户"，是真的吗？

A：不动产登记机构受理的是当事人自己的登记申请。请直接到当地不动产登记或住建窗口问一句「个人自行成交怎么办理网签与过户」。以当地窗口当次口径为准。