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交易指南 全部篇目。
🔥 最常问的 8 个
自己卖房不找中介，能办完吗？
能。网签、缴税、过户本来就在政务大厅办，窗口服务不收费。
① 政府窗口受理个人自行成交；② 网签与过户的窗口服务不收费；③ 房源要自己挂出去，客源靠自己找。
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房款应该打给谁？能不能打进个人账户？
不要打进个人账户。
① 优先政府直管监管专户或政银合作监管账户；② 其次是公证机构提存专用账户；③ 都办不了时把钱拆到节点，拿到新产权证之前不付全款。
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资金监管有风险吗？
监管本身是降风险的工具，风险在「用的是不是真监管」。
① 假监管：个人账户冒充，只给截图不让核实；② 账户主体与合同当事人不一致；③ 协议没写清划转条件与退回条件。
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房东自己出租，房源发到哪里？
自有渠道往往先成交。
① 小区物业公告栏、业主群、朋友圈、公司内网；② 免费的分类信息平台；③ 本平台小程序可免费发布出租房源，不收佣金、不代收押金与租金。
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出租房子要交税吗？
通常涉及增值税、房产税、个人所得税，各地多按综合征收率征收，差异较大。
① 签约前拨 12366 问清当地口径；② 把税费由谁承担写进合同；③ 平台不提供税务意见，也不替任何一方申报。
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出租后 3 个工作日内要报什么？
浙江／杭州口径：出租之日起 3 个工作日内，出租人须向公安机关报送承租人信息。
① 「出租登记」与「承租人信息报送」是两件不同的事；② 只做登记不等于完成报送；③ 超期未报送可处 500 元以上 1000 元以下罚款。
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二手房合同范本在哪里下载？
用当地政府发布的示范文本，不要从网上随手抄。
① 浙江可下载《浙江省存量房买卖合同示范文本（2023）》；② 同时下载附件 1 物品清单与附件 3 房屋交接单；③ 正式办理以网签系统生成的合同为准。
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买房自己办，第一步做什么？
先查清这栋楼的底细，再谈价。
① 到不动产登记机构查抵押、查封、异议登记、共有情况；② 核对卖方身份与产权人是否一致；③ 查清之前不付任何款项。
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🏡 卖房（自己卖）
自己卖房第一步做什么？
先查产权状态，再挂牌。
① 查抵押、查封、异议登记；② 备齐身份证、产权证、契税完税凭证；③ 同步在免费渠道挂房源。
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卖房要准备哪些材料？
双方身份证、户口本、婚姻状况证明；卖方另带产权证与原购房契税完税证明。
① 差额个税要用原契税票，核定 1% 征收可不用；② 共有房屋须全体共有人到场或出具授权；③ 具体以当地窗口公告为准。
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自己办还是找机构办？什么情况该找专业机构？
流程本身能自己办；情况复杂时再考虑找已备案的代办机构（固定费用、不按房价抽佣）。
① 产权清晰、双方配合、全款或贷款已批，适合自己办；② 涉及继承、多个共有人、产权瑕疵时，先问专业人士；③ 找机构也要看清收费方式。
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卖房要交哪些税？卖方买方各交什么？
卖方看增值税与个税，买方看契税。
① 增值税看持有是否满 2 年；② 个税看是否满五唯一；③ 契税看买第几套、多大面积。
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满五唯一是什么意思？能免什么税？
满 5 年且是家庭唯一生活用房，转让时免征个人所得税。
① 持有年限按产权登记或契税完税时间起算；② 家庭唯一以家庭为单位认定；③ 不满足时按差额 20% 或核定征收（常见 1% 左右）。
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增值税怎么算？满 2 年免不免？
增值税与持有年限直接相关。
① 普通住房持有满 2 年与未满 2 年，处理方式不同；② 非住宅口径另算；③ 各地可能存在差异，以当地税务机关口径为准。
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个人所得税按核定 1% 还是差额 20%？哪个更省？
两种方式可以比选，具体以当地口径为准。
① 差额征收按转让所得 20% 计算；② 核定征收按成交价一定比例（常见 1% 左右）；③ 能提供原值凭证才便于比较。
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换购住房退个税是怎么回事？有时间限制吗？
符合条件的换购住房可以申请退还已缴个税，但有时间窗口。
① 出售自有住房后在一定期限内重新购房；② 退税金额与新旧房价格有关；③ 具体条件与办理方式以当地税务机关口径为准。
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自己卖房，税费上会不会吃亏？
税是按法定口径算的，与走不走中介无关。
① 增值税、个税、契税的计算依据是房屋与家庭情况；② 中介费是服务费用，不是税；③ 省下的是服务费，不是税。
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💰 房款与合同
资金监管收费吗？大概多少钱？
分渠道：政府直管的监管账户在多地不收费，公证提存一般按标的额阶梯计费。
① 政府直管专户：多地免费、有的还计息；② 公证提存：按标的额比例阶梯计收；③ 机构渠道按协议收服务费——事前问价再决定。
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资金监管账户是谁的账户？怎么确认是真的？
开立主体是政府指定的监管机构、银行、公证机构或已备案机构；确认方式只有一个：自己去开立方核实。
① 核对账户名称与账号；② 到银行网点、公证机构或政务窗口当面核实；③ 对方发来的账户截图不能作为付款依据。
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资金监管多久能拿到全款？划转条件怎么写？
取决于协议约定的划转条件；常见是过户登记完成、新证可查验后划转。
① 别写「过户完成后」这种含糊表述；② 写成可核对的客观事件并写明凭证；③ 同时约定退回条件与最长时限。
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资金监管不备注有什么后果？
可能无法与交易匹配，影响确认与划转进度，后续对账也缺凭据。
① 按监管机构要求填写指定事由编号；② 备注写明房屋坐落、合同编号与「交易资金监管」；③ 放款与过户尽量同日同窗。
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卖方不同意走资金监管怎么办？
先把话说清楚：监管保护的是买卖双方；对方坚持先打全款到个人账户，本身就是最需要警惕的信号。
① 至少做到分节点付款；② 合同写明「拿到新产权证之前不付全款」；③ 任何情况下都不要一次性把全款打进个人账户。
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我们这没有政府资金监管账户，房款怎么走？
没有政府直管专户，不影响双方自行成交，只影响钱怎么走。
① 优先问公证机构提存、你的贷款银行、住建（住保）窗口；② 备选是已备案机构的监管账户（只让它开账户）；③ 都办不了时按过户节点分批付款。
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房子还有贷款没还完，怎么卖？带押过户是什么？
先问自己的贷款银行能否办带押过户。
① 带押过户通过新旧抵押权分段衔接实现借新贷、办过户、还旧贷；② 免去先筹钱解押的过桥成本；③ 能否办理以当地不动产登记机构与银行口径为准。
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不找中介，合同能自己签吗？私下签的合同算数吗？
能签，但要分清三种合同的关系。
① 定金／意向合同先锁交易；② 存量房买卖合同约定权利义务，建议用政府示范文本；③ 办理过户、缴税、贷款以网签合同为准。
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无中介签约最容易漏掉什么？
六条：付款节点、卖方解押责任、户口迁出、欠费交割、共有权人签字、家具家电清单。
① 付款节点要写成可核对的触发条件；② 共有权人（含配偶）必须全部签字；③ 用附件逐项填写物品清单并双方签字。
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定金和买卖合同是一回事吗？定金能退吗？
不是一回事；定金规则的适用有法定条件，本页不作个案判断。
① 写清「定金」二字、金额与支付时间；② 别与「订金」「预付款」混用；③ 已发生争议请咨询执业律师或以主管部门口径为准。
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🔍 买房（自己办）
买房前要查房子什么？
抵押、查封、异议登记、居住权、共有情况、欠费与户口。
① 到不动产登记机构或当地政务 App 的权属查询查一次；② 核对产权人身份；③ 查到问题先停，不要先付钱。
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买方要交哪些税？契税交多少？
买方主要交契税，按第几套、多大面积分档。
① 首套与二套、不同面积段税率不同；② 具体以当地税务部门口径和窗口测算为准；③ 签约前把税费由谁承担写进合同。
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房款怎么付安全？能不能一次性付清？
优先走监管或提存；实在没有就拆到节点。
① 网签备案后付首期；② 过户受理后付中期；③ 领到新产权证当日付尾款。
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贷款什么时候申请？能不能带押过户？
贷款要在过户前启动，带押过户可以问。
① 先做贷款预审再签约更稳；② 询问带押过户能否办理；③ 银行与不动产登记机构的口径为准。
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过户要带什么资料？多久能办完？交房要核对什么？
过户与交房是最后两步，别松劲。
① 按窗口公告备齐双方证件与产权资料；② 过户与放款尽量同日同窗；③ 交房当天抄表、清点、交接钥匙并签字。
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🏠 出租（房东）
出租前怎么自查房子能不能租？
三条底线：有权出租、房屋合规、具备基本居住条件。
① 共用房屋须全体共有人同意；② 不得违规隔断、不得群租；③ 水电燃气与设备先修好再出租。
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出租房子去哪发布？哪个平台好？
多通道同时发：自有渠道 + 免费发布平台。
① 物业公告栏、业主群、朋友圈、公司内网；② 免费分类信息平台；③ 本平台小程序可免费发布，不收佣金。
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怎么核验租客？要不要押身份证？
核对「人＝证」即可；不要接受任何一方押身份证。
① 核对身份证原件与本人一致；② 简单了解工作、租期与同住人数；③ 拒绝第三人代签而不出示授权。
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租赁合同怎么写？有范本吗？
用政府发布的《浙江省房屋租赁合同示范文本（2023）》，可直接下载填写。
① 押金退还条件与扣减情形要写清；② 维修责任、转租、养宠、装修逐项写明；③ 提前退租的违约责任写清。
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押金收多少合适？押金不退怎么办？
金额由双方约定（常见押一付一、押一付三），关键是写清退还条件。
① 租金与押金一律转账并保留凭证；② 约定退还时间与扣减情形；③ 退租当面抄表、清点、交接钥匙并签确认单。
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房子挂在网上没人看怎么办？
先把信息补全，再把自有渠道铺开。
① 用实拍图，写清家具家电与押付方式；② 同步发到目标小区的物业群与业主群；③ 价格明显高于同小区同类房源时先调价。
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房东出租房子需要备案吗？出租后要办什么手续？
浙江／杭州口径：出租之日起 3 个工作日内须报送承租人信息；只做出租登记不等于完成报送。
① 报送有三条法定渠道，任选一条即为履行义务；② 超期未报送有罚则；③ 其它城市以当地规定为准。
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🧾 出租报送与罚则（浙江 / 杭州）
为什么很多人以为「办过了」其实没办完？登记和报送有什么区别？
登记与报送是两件不同的事，只做前一件等于没完成报送。
① 在浙里办办「居住房屋出租登记」只是其中一件；② 承租人信息还须向公安机关报送；③ 两件事的时间节点与办理去处不同。
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3 个工作日从哪天开始算？
从房屋出租之日起算。
① 租期起始日以合同约定的起租日为准；② 工作日不含法定节假日；③ 具体认定以当地公安机关口径为准。
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报送有哪些渠道？报给物业算不算报过了？
三条法定渠道，任选一条即为履行义务；告知物业或社区是其中一条。
① 浙里办自助办；② 告知物业服务企业或社区；③ 到居（村）委会或派出所窗口办理。
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没报送罚多少钱？
同一件事被三部规定同时管着，执法时择一或合并适用。
① 《浙江省居住房屋出租治安管理办法》可处 500 元以上 1000 元以下罚款；② 情节较轻的处警告或 500 元以下罚款；③ 另有治安管理与流动人口登记口径。
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首违不罚是真的吗？什么情况适用？
有这条规则，但适用条件要看具体规定。
① 初次违法、危害后果轻微并及时改正的情形可能不予处罚；② 是否适用由执法机关认定；③ 不能把它当作出租后不报送的理由。
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群租怎么认定？隔断算违规吗？
杭州有明确标准：最小出租单位、人均使用面积、每居室人数上限。
① 不符合标准的房源，信息平台依法不得发布；② 违规隔断是红线；③ 出租前按标准自查一遍。
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出租前要准备哪些材料？要报哪些信息？
三样证件 + 三部分信息。
① 备齐产权与身份证明；② 房屋能不能出租先自查；③ 把要报的信息整理成一页，出租后按 3 个工作日时限办理。
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不新增任何法律判断，也不构成法律或税务意见。涉及个案（例如定金能不能退、罚款能不能免）请咨询执业律师或直接向主管部门确认。
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